Website Cải cách hành chính

Thủ tục nhà đất: Đúng - sai... tùy cách hiểu!

Cùng nằm trong TPHCM, cùng được tách ra từ huyện Thủ Đức cũ, cách nhau chỉ một lằn ranh về địa giới hành chính nhưng trong việc thụ lý, giải quyết thủ tục, hồ sơ có liên quan đến lĩnh vực nhà đất cho người dân, quận 2 và quận Thủ Đức tồn tại hai cách làm khác nhau. Tại sao?

Một sự việc, hai cách làm

Cụ thể nhất là việc xác định thời điểm đất sử dụng ổn định để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Có thể nêu một ví dụ: năm 1980, ông Nguyễn Văn A. xây nhà trên đất nông nghiệp đã mua trước đó.

Đến năm 1995, ông A. bán nhà cho ông B. Nay ông B. lập thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (GCNQSHNƠ-QSDĐƠ). Vậy, ông B. có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?

Trong trường hợp trên, cán bộ phòng Quản lý đô thị quận 2 căn cứ theo hướng dẫn số 5763 ngày 2-8-2007 của Sở Xây dựng TPHCM về việc “Hướng dẫn và giải đáp một số vướng mắc trong nghiệp vụ cấp GCNQSHNƠ-QSDĐƠ” để cho rằng, thời điểm tạo lập nhà - đất của người đề nghị cấp GCN - ở đây là ông B., vào năm 1995. Do đó, theo quy định trong Luật đất đai, đất của ông B. không thuộc diện “đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993”- là diện được miễn tiền sử dụng đất. Suy ra, ông B. phải đóng thuế sử dụng đất cho nhà nước.

Tuy nhiên, cũng trường hợp này, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức lại “xử” cho ông B. thuộc diện không phải nộp thuế sử dụng đất khi vận dụng điều 3, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ.

Theo đó: “Đất sử dụng ổn định là đất được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp GCNQSDĐ”. Do vậy, đất của ông B. mua đã được sử dụng ổn định từ năm 1980, không nằm trong diện phải nộp thuế sử dụng đất.

Không riêng gì trường hợp trên, chúng tôi còn tìm thấy nhiều điều “vênh” nhau trong áp dụng luật ở 2 địa phương này. Chẳng hạn như việc cấp GCNQSHNƠ trong vị trí đã có quy hoạch cho chủ sử dụng đất trong khoảng thời gian từ 15-10-1993 đến 1-7-2004. UBND quận Thủ Đức dựa theo Điều 5 Quyết định 54/2007/QĐ-UBNĐ ngày 30-3-2007 của UBND TPHCM để cho rằng nhà ở xây dựng trước thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố quy hoạch vẫn được cấp GCNQSHNƠ.

Trong khi đó, UBND quận 2 lại căn cứ vào khoản 2, điều 15 Nghị định 84 để cho rằng: “Đất không có tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt thì toàn bộ hoặc một phần thửa đất đó không được cấp GCNQSHNƠ-QSDĐƠ”, bất chấp thời điểm xây dựng trước hoặc sau quy hoạch.

Hay như việc xác định hạn mức diện tích đất để công nhận QSDĐƠ: UBND quận Thủ Đức căn cứ vào Nghị định 84 của Chính phủ để cấp QSDĐƠ tùy theo yêu cầu của người dân, không hạn chế về diện tích nếu người dân có đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu theo quy định và đủ tiền để nộp thuế sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Còn quận 2 lại vận dụng Quyết định số 225/2005/QĐ-UBND của UBND TPHCM về việc “Quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở theo Luật Đất đai 2003” để khống chế diện tích được cấp GCNQSDĐƠ theo hạn mức giao đất do TP quy định cho khu vực quận mới là 200m2. Quá diện tích trên, UBND quận 2 chỉ cấp GCN theo hiện trạng loại đất đang sử dụng.

Vận dụng luật theo tiêu chí: có lợi cho dân

Lý giải cho sự “lựa chọn” luật để vận dụng, dẫn đến sự khác nhau trong giải quyết giữa các địa phương, anh Đoàn Công Duy Phong, Phó phòng Quản lý Đô thị quận 2 cho biết: “Nghị định 84 của Chính phủ ra đời sau Quyết định 54 của UBND TP, trong đó có một số điểm mâu thuẫn với Quyết định 54 và lại được ban hành bởi cấp có thẩm quyền cao hơn nhưng từ đó cho đến nay, UBND TP vẫn chưa sửa đổi lại Quyết định 54 cho thống nhất với Nghị định 84, cũng chưa thông báo bãi bỏ quyết định này.

Với quan điểm Sở Xây dựng là cơ quan chủ quản về chuyên môn, UBND TP là cơ quan trực tiếp quản lý nên trong nhiều trường hợp, chúng tôi vẫn làm theo Quyết định 54 hoặc hướng dẫn của Sở xây dựng TP. Tuy nhiên, một số trường hợp chúng tôi lại làm theo Nghị định 84 vì thấy rằng trường hợp đó vận dụng như vậy có lợi cho việc quản lý nhà nước”.

Ông Đặng Văn Thành, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức thừa nhận: “Trong tình trạng luật còn chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn như hiện nay, lợi ích của người dân hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng vận dụng quy định của cán bộ. Quyết định 54 và Nghị định 84 đều có cái chặt, cái “thoáng” đối với người dân. Do đó, quận Thủ Đức vận dụng luật dựa trên tiêu chí cái nào có lợi hơn cho người dân thì làm, mặc dù nhiều trường hợp vừa làm vừa… run. Nói thật, nếu các quy định cứ không thống nhất như hiện nay thì cấp trên muốn đem cán bộ nghiệp vụ ở cơ sở như chúng tôi ra “xử” lúc nào cũng được”.

Chuyện áp dụng luật bất nhất hiện nay chắc chắn không chỉ xảy ra ở quận 2 và Thủ Đức. Cũng chính vì hệ thống luật còn chưa đồng bộ, việc địa phương lựa cách “vận dụng” sao cho an toàn, dễ dàng, đẩy cái khó cho người dân mà vẫn “đúng luật”, vẫn “có lý” là điều không tránh khỏi. Điều này cũng làm cho thủ tục nhà đất vốn đã phức tạp lại càng rắc rối hơn.

Đặt trong thực tế người dân phần đông ít am hiểu về luật, chuyện nhũng nhiễu, hành dân bằng một lô các quy định càng có điều kiện phát triển. Đến bao giờ, các nhà làm luật và nghị định, quyết định ở trung ương và địa phương mới “thống nhất ý kiến” để cấp thừa hành đỡ cực, người dân cũng đỡ bị hành?

Đoàn Mai Hương
Website báo Sài Gòn giải phóng

31/01/2008